深圳市嘉兴业地产咨询有限公司大学城分公司

深圳的下一个30年发展，光明提交满意答卷

南太云创谷位于深圳市光明区，小面积人才宿舍，建面约35-70㎡1-2房南太云创谷云舍，位于光明区核心科技产业园区，专为凤凰城基地金领人士定制；上市公司品牌背书，南太集团标杆之作，片区形象标杆资产，涵盖智能研究中心、大数据研发中心、智能生产实验中心，总建面达33万㎡。突破产品流通环节，无需公司名义购买，免除每年的房产税等，租赁合同转让，无需缴纳增值税等。

光明是深圳的后起之秀。俊秀小生的身份，比不上罗湖的老气横秋，比不上福田的帷幄全城，更比不上南山和前海的腰缠万贯……然而，光明作为广深港科技创新走廊重点区域，以及深圳北部未来高新技术产业基地，其独特的产业+生态格局，却又是其他区无法比拟的。光明就像是瞪羚一样，一旦拥有了广阔的生存空间，城市发展便突飞猛进，令人惊叹。

如果像罗振宇跨年演讲里说的那样，小趋势都能引发巨变，那么光明被赋予的诸多大趋势变革，将会是翻天覆地的变化。随着广深港高铁正式开通并在光明城设站，光明融入广深港1小时生活圈正在成为现实。1月5日，在半日深港，两地繁华南太云创谷产业高峰论坛上，城市人文学者王世泰、知名意见领袖瑞桥、新浪乐居深圳站主编卢韵如等专家大咖，便围绕光明城市价值和未来产业发展，展开了一场精彩论道。

产业基础打扎实，光明未来30年江山可定

深圳知名意见领袖瑞桥提出，未来无论是关注房地产还是关注城市，产业地产是必须关注的方向，近几年产业地产供应量比重迅速增加，甚至占据半壁江山。目前，深圳产业旧改规模非常大，80%以上的土地供应来源于旧改，其中一半以上属于工业改造，所以新增可用土地并不多。

80年代的深圳，到处是工业区，产业和人居两相隔。而随着城市规划的不断完善以及土地的高效利用，目前深圳正在形成产业、商业、居住愈发融合的产城融合新趋势。以前，投资一套房子就是投资一个城市。但现在，投资房地产是投资一个产业。当然，投资要关注城市未来价值，产业聚集程度，物业价值增量等因素。深圳最贵房子在南山，因为南山是深圳的科创中心。南山科创产业产能占到全中国1/6，房价未来一定是中国最贵的，因为产业质量摆在那里。福田的房价这么多年很稳定，因为深圳的金融和现代服务业中心还是在福田。

而光明随着交通配套完善，其人居价值比坪山要高，已经和盐田看齐了。作为一个相对独立的区域，光明的房价将会非常稳定并且价值非常高。值得注意的是，广深港科创走廊目前是大湾区唯一落地的一个实质性规划，光明处于非常重要的节点，而且其中一个核心产业就是物联网，深圳物联网最重要的产业基地在光明。一大批高新产业园区纷纷落户光明，为其打下了非常好的产业基础，未来30年，光明城市发展已经得到足够支撑。这也是产业驱动房价最需要关注的问题。如果具体到产城物业的投资，那么最核心的价值是两个字符合。首先是属性符合。除了传统住宅两个维度城市资源、自然资源外，2019年还要关注产业维度。即判断区域、房价、物业价值时要关注产业维度，让未来投资更清晰。其次是功能符合。很多人奇怪投资园区怎么挣钱？很简单，改造一个园区升级功能，以前是工厂，升级到商务功能，商务升级到商业功能又比商务功能价值高，所以要关注具备符合功能。最后要关注增量的价值。房地产是存量和增量的关系。以前投资房地产是基于过去，比如说福田是基于过去城市产业，所有过去是存量价值。未来投资要关注增量价值。关注产业流入，产业带动人口流入。

现在光明是深圳除了坪山以外土地存量的区域，可以吸引更多人口。未来的医院在光明，中山大学落户光明，这些要素带动人口的聚集，这些就是增量。而深圳知名地产剑客周学军先生，则从城市价值与投资方向，为在场嘉宾阐释了成本高企的大环境下，如何盘活资产。深圳目前正处在产业结构调整加速期。优化产业布局，合理分配产业空间和功能势在必行。光明在土地供应、区位交通、产业发展规划上，都具有很大优势。深圳未来的物业投资空间还很广阔，目前来看，产城物业不失为一个新的考虑方向。

另外，投资环境越是复杂多变，越要学会灵活配置，做一个理智的投资者。南太作为一家在美国纽交所上市的跨国实力企业，选择在粤港澳大湾区、在深圳光明深度布局产业，正是看到了光明区未来的投资潜力和升值价值。

如以硅谷为对标，光明产业蓄力正在加速

硅谷之谜的作者吴军博士曾经说过，每个城市生长的基因和背景非常不一样，中国不会有一个城市成为硅谷，但是如果有，那就是深圳。这主要跟深圳宜居、商业优先、移民城市多元化、以及创新能力有关。所有硅谷的本体都是产业园区，在新浪乐居深圳站主编卢韵如女士看来，产业园区的生长将是很漫长的过程，大致可以分短期、中期、长期三个阶段。首先是短期产业沉淀阶段。一个园区的生长，短期是周边现有产业沉淀的过程。而最直接的促进因素便是政府规划。2018年，广深科技创新走廊升级为广深港澳科技创新走廊。就这个走廊来看，以深圳为原点，有三条产业线，第一，西线。从科技园沿宝安一路向北，包括沙井、福永、东莞长安。第二，中线。从龙华、坂田，原来的华为基地、富士康，一路向北过光明，再到松山湖。第三，东线。主要围绕大鹏国际生物谷展开。

深圳对科创走廊的规划，既是面向未来的资源聚集，实际上过去深圳的资源聚集也在规划中得到体现。其次是中期产业要素流通阶段。交通的便捷，往往会带来产业的集聚。光明的产业主体凝聚，也同样如此。

第一，地铁

南太云创谷周边地铁6号线正在建设中，园区周边规划有长圳和光明城两个站点。地铁6号线连接了光明和深圳的各个区域包括产业组团，产业要素能够和深圳市内做一个交互联动。并且，6号线未来将与东莞1号线接驳，加速两个城市的产业要素沟通。特别值得注意的是13号线，定位是科技长廊线，始于深圳湾口岸，沿科技园一路往北延伸，这也是促进产业发展的核心要素。

第二，高铁

平安证券首席经济学家张明提出，未来五到十年，中国的五大都市群将会加速区域一体化。我们发现每个地带都有一个核心的三角形式，广州、深圳和香港，上海、杭州和南京，北京、天津和雄安。这些三角形都有一个特点，一个城市金融性强，一个城市制造性强，一个城市研发性强，未来会成为吸附产业的聚集地。而在粤港澳大湾区城市群中，深圳所承载的是创新、研发的功能。而广深港高